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　　广州市海珠区康乐、鹭江两村更新改造方案公开征求意见，“一拆一留”引发关注

　　占地112.71万平方米、投资346.67亿元，2020年，广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社（康乐村、鹭江村）旧改项目成为广州中心区旧改公开招标以来总投资额最大的项目。时隔三年，这一“巨无霸”旧改项目传来新消息——近日，海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区改造策划方案和城市更新单元详细规划开始公开征求意见。根据最新的更新改造方案，该片区将保留大型纺织城，拆除城中村握手楼。消息一出，随即引起社会热议。

　　连日来，新快报记者通过梳理片区发展脉络、分析改造新变化、走访倾听居民心声，发现这两条“制衣村”的旧改如何真正落地实施仍有待各方共同探索。

　　和其他旧改项目相比，凤和片区之所以会获得如此广泛的关注，主要缘于康乐村、鹭江村地处全国知名的布匹批发市场——中大纺织商圈。商圈范围约5平方千米，占地面积约96.2万平方米，建筑面积约260万平方米，坐拥逾60家大小面辅料专业市场，商铺约2.3万间，经营商户、企业近1.6万户，直接从业人员达10万人，关联从业人员超200万人，经营品类超10万种。据保守估计，年度交易额超过2000亿元。

　　背靠庞大的布匹批发市场，康乐村、鹭江村成为了大名鼎鼎的“制衣村”。2000年开始，这里逐渐聚集大量务工人员从事纺织产业，开设超过5200家小型制衣厂、印花厂、辅料厂等服装纺织业相关企业，一条完整成熟的服装生产加工产业链由此形成，“上午采购、下午生产、隔天出货”成为响当当的招牌口号。产业集聚还带动人口集聚，约1平方公里的土地上，常住人口超10万人。

　　通过出租物业，村民人均分红十分可观。根据调查数据显示，2018年，康乐村村集体经济总收入为6.8109亿元，分红金额为5.0999亿元，人均分红244365元；鹭江村村集体经济总收入3.5367亿元，分红金额2.5821亿元，人均分红金额158313元。

　　然而，服装产业扩张对片区发展的负面影响日益浮现。随着制衣厂的增多，当地村民开始违规加建楼层以获取更多租金，民居改建的小作坊、小工厂遍地开花，带来生产和消防安全隐患，低端的服装制造业也局限了区域产业的向上发展。大量人口集聚还导致居住空间高度密集，居住环境恶劣等问题。

　　本次旧改消息并非空穴来风。早在2020年12月4日，海珠区凤阳街凤和经济联合社（康乐村、鹭江村）更新改造项目公开选择合作企业。根据招标方案，项目改造投资总金额约为346.67亿元，其中复建安置资金约250.77亿元，要求2023年底前安置房开工建设，2025年底前基本完成安置房建设。2021年1月21日，合生创展集团成为项目正式合作企业。

　　■海珠区康乐村内聚集了大量外来人口和小型厂商，一方面解决不少人的就业问题，但另一方面也带来消防、卫生、环境等问题。

　　一条路是外部转移。2022年以来，广州、清远两市携手推进中大纺织商圈产业转型升级和梯度有序转移提升，鼓励海珠服装生产企业搬迁至规划用地超万亩的广清纺织服装产业有序转移园。2023年初，广州市海珠区与清远市成立联合专班，召开座谈会、政策宣讲会6场，接连举办广清纺织服装产业有序转移园项目开工仪式、产业有序转移招商招工大会等大型活动，出台系列优惠政策，协助清远完善纺织服装全产业链以及“共享车间”等配套。截至2023年8月，累计达成意向入驻企业8949家、落地项目460个，新建成标准厂房53.1万平方米。

　　广州的本地媒体2月曾报道，海珠区已将中大纺织商圈61家专业批发市场和全区7480家制衣厂分为A、B、C三类，其中重点扶持、做大做强A类5家龙头市场、28家制衣企业；保留提升、推动转型B类21家市场、102家企业；逐步关停、有序疏解C类市场和企业。

　　另一条路是内部升级。去年12月以来，海珠区大力整治城中村违法建设，拆除康鹭片区违建超3万平方米，预计今年全面完成康鹭片区违建拆除工作。2023年4月13日，海珠区发布《中大纺织商圈发展规划纲要》，提出中大纺织商圈将从数字贸易、设计研发、总部功能、都市工业四个方面探索产业上楼化、品牌化以及消费业态激活等创新路径，进一步转型升级为中大数智时尚创新港，打造具备全球时尚话语权及影响力的国际纺织时尚商圈。

　　根据最新规划，这两条有名的“制衣村”将迎来改头换面的变化：拆除城中村握手楼、保留大型纺织城。新快报记者对比原控规用地布局图和拟调整规划草案用地布局图发现，调整后的凤和（康乐村、鹭江村）片区增加了宅地和商地，整体更加宜居。

　　在海珠区南泰路以北、华盛南路以西的更新单元范围内，有大量村生活用地（二类居住用地）拟调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地、商务用地、社会停车场用地等。又如华盛南路以东、南泰路以北的部分，多个二类居住用地拟调整为商务商业用地兼容二类居住用地、中小学用地等。此外，更新单元范围内逸景路以南多个分散的小农林地块也不复存在，拟调整为商业商务用地兼容二类居住用地、公共交通场站用地、社会停车场用地或公园绿地、中小学用地等。

　　相关公示说明指出，项目建设单位是广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社。用地位置为凤和 (康乐村、鹭江村) 片区位于海珠区中部，北至新港西路，毗邻中山大学，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路，更新单元用地面积289公顷，改造范围用地面积110公顷。

　　为落实海珠区“一区一谷一圈”战略，支撑中大国际创新生态谷高质量发展，满足凤和（康乐村、鹭江村) 片区更新改造需求，拟在用地布局方面，整体优化用地布局，增加商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地促进片区的产城融合和职住平衡；梳理蓝绿脉络，优化绿地与水系布局。调整后，改造范围内总建筑面积为377.98万平方米。

　　道路交通方面，优化路网体系，结合用地权属对华盛南路、南泰路、叠景路、规划一路等道路进行线位优化。同时加密路网，强化片区交通的便捷性、可达性。调整后，整体路网密度可达11.40km/k㎡。

　　公共服务和市政基础设施方面，满足《广州市城乡规划技术规定》《广州市城市更新单元设施配建指引》等相关要求，新增教育、医疗卫生、文化体育、市政公用等公共服务设施及产业服务设施。调整后，改造范围内公共服务设施建筑面积不少于25万平方米。

　　近日，广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区改造策划方案和城市更新单元详细规划向公众征求意见。打工人，你怎么看？新快报记者走访该片区发现，在此工作的纺织业从业人员各有考量。本地村民则表示，产业向高端发展是必经之路，更关心项目能否顺利落地。

　　有专家表示，凤和片区内的纺织产业最好在原地进行分解。而无论是居民还是社会各界，都有一个共同观点：凤和片区推进旧改并非一朝一夕就能完成，还有大量细致的工作要做。

　　“现在村民意见应该是一半一半。”在连接布匹市场和康乐村的出入口，人车熙攘，新快报记者在这里遇到了村民程叔。程叔说，当地居民对于旧改意见不一。

　　程叔指着马路对面一间做拉链生意的临街商铺说：“据我所知，这间店铺的年租金要180万元。”他透露，在村里不同地方的店铺租金差异很大，临街或临市场属于优越位置，月租金能达到五六位数，部分房东还是按年收取租金；而在巷子深处的店铺，租金相对较低。“所以位置好的村民不想拆（迁），位置不好的村民当然想拆（迁）。”他说。

　　对于旧改项目，程叔抱着积极态度。“小散户肯定要淘汰，大散户可以迁进去纺织城，原地可以建规范的工业园，产业要向高端发展。”程叔说。

　　路边摆放一张茶几、一套茶具、几张凳子，在自己家的楼下和老友品茶闲聊，是村民罗先生平日的消遣方式。罗先生是土生土长的康乐村人，尽管康乐村的大多数房屋已经被二房东承包，许多村民陆续搬离，但他仍守着自己的“一亩三分地”。

　　旧改消息传出后，罗先生十分淡定。他认为无论旧改能否成功，对他的租金收入都不会有太大影响。而他和身边朋友关注的是：如果真的开始拆除重建，开发商是否保证履约？

　　按时完工、补偿到位，是村民共同的期盼。“我们支持旧改，但希望政府能保证整个过程顺利有序地完成。大家互利互惠，才能让村民有信心。”罗先生说。

　　■在海珠区康乐村里，几乎每走两步就能看到有人坐在路边，身前支起一块广告牌，上面写着“诚寻客户”。

　　在康乐村里，几乎每走两步就能看到有人坐在路边，身前支着一块广告牌，上面写的不是“招工”，而是“诚寻客户”。“厂二代”小廖是其中一员，他从小就“泡”在制衣厂里，长大后自然而然成为了父母的帮手。“我父母在这里开工厂十多年了，主要做下装，现在有一百多名工人，每月产值在200万元左右。”小廖说，这么多年来，他最大的感触就是康乐村里制衣厂的出货“越来越低端”。

　　新快报记者了解到，广州服装批发市场林立，比较知名的是十三行商圈、火车站商圈和沙河商圈。其中，十三行商圈和火车站商圈的订单相对高端，沙河商圈偏中低端。“以前主要接十三行、火车站（商圈）的订单，现在都是做沙河的订单，以‘跑量’为主。”小廖说，这种低价跑量、薄利多销的商业模式正不断挤压小型制衣厂的生存空间。他用“内卷”这个词来形容康鹭片区纺织业的现状。

　　要在康鹭片区里生活，成本不算低。小廖给新快报记者算了笔账：“我们工厂每月租金9万元，水电费五六万元，还要算上工资等其他费用。”小廖说，今年以来，身边不少朋友已经离开康鹭片区，把工厂转移到附近的土华村、后滘村。“这里（康鹭片区）房租很贵，每平方米大约100块钱，那边（南洲街辖内的城中村）只要三四十块钱”。

　　现在政府大力鼓励康鹭片区纺织产业转移到清远，小廖坦言有难度。“中大纺织商圈的产业链非常成熟，今天下单明天就可以出货。我们在这里投资了几百万元，如果搬过去清远有一定成本；而且（现有的）工人不一定愿意跟着过去，（在清远）重新招人又不一定能招到熟手；还要看客户愿不愿意过来下单，就算清远成本低，没有生意也做不下去。”

　　对于旧改征求意见，小廖认为“旧改是一个很长的过程”。如果拆迁那一天真的到来，小廖还是希望留在康乐村。“最好是边拆边建新厂房，让我们可以就地安置或就近转移。”小廖说。

　　50多岁的吴先生在电脑屏幕前熟练地操控着作图软件做版图，桌上放着一件有黑白条纹的POLO上衣，他一边工作一边接受新快报记者采访。

　　十多年前，吴先生和妻子从老家重庆来到广州市康乐村，租下巷子深处一间十多平方米的民房。房子一楼是工作的地方，摆放着电脑、打版机等设备，上面隔了一层小阁楼用来睡觉，每月租金2000元。“环境不是很好。”吴先生坦言。

　　吴先生的打版工艺是在重庆学会的，客户送来样衣，他快则一两个小时，慢则三四个小时就能做出样板，再交给客户去找制衣厂生产。“我以前在重庆也是做服装，有朋友说中大这边客户多，我就过来了。”吴先生说，现在每天最多打四五个版，一个版挣几十块钱，但他从未想过离开。“这里做服装非常方便，无论是找布还是加工都可就近找到厂商。”

　　吴先生告诉新快报记者，在这里工作多年所积累下的客户资源最为珍贵。他不希望搬迁，怕客户流失。

　　熟练地削水果、加西米，两三分钟后，一杯杨枝甘露已经做好，小黄甜甜地招呼客人来取餐。虽然只有21岁，但小黄已经在饮品行业浸润了7年。去年，小黄终于下定决心，拿出10多万元盘下了康乐村一间10平方米左右的奶茶店，每天9：30开门，次日1时关门，全年基本无休。“除了睡觉，其他时间都在店里。”她笑道。

　　小黄的父母很早从外省来到康鹭片区谋生，在这里生活了十多年。从7岁开始，小黄每年寒暑假都和哥哥来广州与爸妈团聚，度过一段温馨又难忘的时光。长大后，她和哥哥也加入了康鹭“打工人”行列。如今，她的爸爸妈妈还在制衣厂钉扣子，哥哥则做衣服的五金配件。在康乐村，小黄一家四口蜗居在小小的出租屋里，居住环境算不上好，但他们一家靠着这些年的努力，在老家广西南宁建了一栋大房子。

　　小黄的社交圈子固定而狭小，迄今只会几句简单的粤语，但她从未想过要离开康鹭片区。“我这里的租金是每年30万元，房东还有其他物业收租。”小黄说，旧改涉及到房东的利益，预计需要时日。基于这个判断，小黄坚定不移地做着自己的奶茶生意。

　　温老板在广州长江（中国）轻纺城一楼租了一间档口卖布匹，他说，在此次公布的拟调整控规用地里，广州长江（中国）轻纺城并不在列，他因此松了一口气。

　　“这边出货快，你应该听过‘上午采购、下午生产、隔天出货’的模式，这就是我们行业的现状。这里最鼎盛的时候就像一个不夜城，24小时都能买得到材料。”温老板介绍，2013年，他从深圳辞职，来到中大纺织商圈创业。10年间，他亲眼见证了行业的辉煌：“中大布匹市场里有半数老板身家过亿，当时这里的客源来自全国甚至世界各地。”

　　温老板的客户来自广州的沙河商圈、十三行商圈等。客户在温老板的店里采购布料后，会就近到康鹭片区找制衣厂加工。这个10多平方米的店铺，一年租金要20万元，整个市场的体量由此可观。

　　不过，温老板坦言，如今生意没有以前好做。“我卖6条布才挣150元，纯粹是靠‘走量’。”如今，他每天至少工作10小时，下午到店、凌晨收工，日复一日。

　　温老板现在也在探索电商模式，但“客户可能会在网上咨询，但还是要看到实物才会真的订货”。他认为，如果凤和片区要拆迁改造，整个市场都会受到影响。

　　柳立子认为，凤和片区现今的物业产权登记和实际使用都比较复杂，涉及多方利益，成为推进片区旧改的一大难点。本次参与旧改的凤和片区包含康乐和鹭江两个经济社，有些村民跟服装加工厂通过签约达成民间事实性产权转移，部分物业的实际占用人已经多轮转租分租。这个片区的旧改需要政府、开发商、村社等多个主体高度协同，需要多轮沟通协商，需要走各种法定流程，需要投入庞大资金。因此，她认为旧改项目要真正落地还有很长一段路要走。

　　另一大备受关注的热点是凤和片区内的庞大服装制造业该何去何从。纺织产业要不要保留？应该怎么保留？用什么方式保留？不同群体有不同想法。柳立子表示，凤和片区是典型的“商贸城中村”，对产业承载的需求要比一般的城中村更高。她认为，外界对于凤和片区的纺织业有一些误解，认为这里的产业比较低端，其实不然。“这里的人（从业者）并不低端，他们掌握着技术、资金和设备，不需要依附平台就可以接单，是广州服装制造行业里的技术精英。”柳立子说：“小作坊、小工厂没有长期订单，是依靠自己的实力去接单。如果旧改过程中产业衔接不成功，导致这批人离开广州，是广州服装产业的一大损失。”

　　“现有的产业基础其实是优势，如果不利用好导致失去这个优势，我觉得比较可惜。”柳立子提出，凤和片区的更新改造要尽可能保留和升级服装产业，解决生产和生活的问题。“我的设想是引进第三方融资机构，提供场地和设备让小业主租用，提供创新模式的公租房或安居房改善居住条件，适当提升区域容积率实现‘工业上楼’，让这些产业人才在广州安居乐业。”她说。

　　■广清纺织服装产业有序转移园推出“共享车间”这一创新生产模式，内部设有预缩机、电脑裁床等使用频率较低但价格高昂的设备。

　　彭澎分析称，如果匆忙拆迁，有可能影响专业市场的发展，不可取，“专业市场毕竟解决了大量的就业问题。”改造要投入经费，改造后要重新招商，这些都有成本。要获得纺织业从业者支持，也需要时间磨合。

　　凤和片区是拆还是改？彭澎认为，从这个区域的情况来看，楼宇化的市场可以暂时不动，让市场规律来推动其转型升级。作坊式制衣企业等业态可以逐步改造，或转移出去，或“工业上楼”。同时，推动中大国际创新谷的发展，让产业转型升级引领业态的迭代。循序渐进，规划指引，市场化操作，先易后难，顺应经济形势发展推动改造。

　　胡刚表示，部分厂商不愿意搬迁有其道理。城中村产业形成需要很长的时间，这些产业所在的区域租金便宜，有关企业的特点是交易量大但利润低，而旧改后租金成本提高，原有的经营模式就不可持续了。

　　“当然，更新改造后，收益是显而易见的。”他说，旧改后，环境、卫生、治安、市容市貌等方面会有较大提升。胡刚建议，AG平台真人 真人AG 平台官网政府、市场与当地居民还是要多多协商沟通，旧改的步伐不能走得太快，要慢慢来，“在原地分解最好，不一定全拆迁掉”。AG真人 AG平台